Pronájem a podnájem bytu – nájemník v exekuci, co s tím?

Řada majitelů bytů, kteří je mají jako investici na pronájem, se poměrně běžně setkávají se situací, kdy je nájemník v exekuci. Pokud se chystáte, pronajmout byt, a obáváte se problémových nájemníků, pak si je můžete předem prověřit.

Před uzavřením nájemní smlouvy, se také vyplatí podrobný soupis vybavení, abyste se vyhnuli zabavení vašeho majetku v exekuci. Při exekuci na majetek, máte možnost uplatnit námitky (do 30 dní), nebo podat vylučovací žalobu k soudu.

Pronájem a podnájem bytu – co může a nemůže exekutor?

Exekutor, má poměrně velká práva. Může tedy vstupovat i do bytu, který není majetkem dlužníka, pokud se oprávněně domnívá, že tam dlužník bude mít nějaký majek.

To se týká situací, kdy dlužník bydlí v pronajatém bytě, ve kterém ani nemá vedené trvalé bydliště. Trvalý pobyt, má obecně jen velmi malý význam. Slouží jen pro evidenci. Pro exekutora není údaj o trvalém bydlišti nijak zavazující.

Pokud bude mít exekutor důvodné podezření, že zde dlužník bydlí a přechovává nějaký majetek, je oprávněn vstoupit do bytu a provést exekuční soupis majetku.

Exekutor ale rozhodně není oprávněn zabavit nemovitost, ve které dlužník bydlí, ale která není jeho majetkem. Stejně tak je možné, se bránit i proti zabavení věcí (vybavení bytu), které nejsou majetkem dlužníka.

Pronájem bytu – jak si prověřit nájemníky (a poznat potencionální neplatiče)?

Před uzavřením nájmu, se určitě vyplatí důkladné prověření budoucího nájemníka. A nemusí to být ve výsledku ani tak drahé.

Trvalé bydliště na městském Úřadu

Prvním varovným signálem, že s budoucím nájemníkem mohou být nějaké problémy, je údaj o trvalém bydlišti. Pokud má zájemce o pronájem uveden trvalý pobyt na městském úřadu, může to signalizovat problémy.

Poznámka: To, že má někdo trvalé bydliště na městském úřadu, ale nemusí nutně znamenat, že se jedná o nějakého neplatiče, nebo že má dotyčný problémy s exekucí. Je to jen určitý varovný signál.

Prověření nájemníka – Centrální evidence exekucí

Všechny aktivní exekuce (ty které vymáhají exekutoři), je možné najít ve veřejné dostupné databázi (nahlížet do ní může kdokoliv, platí se poplatek). Jedná se o centrální evidenci exekucí, kterou provozuje Exekutorská komora ČR.

V Centrální evidenci exekucí, jsou vedeny všechny aktivní (právě probíhající) exekuce. Ty, které již byly ukončeny, zde ale nenajdete (po nějaké době záznam z evidence mizí).

Pro prověření nájemníka, jestli není v exekuci, vám stačí jeho jméno a příjmení a datum narození. Základní cena náhledu do databáze, je 60 Kč. Záleží ale na rozsahu hledání. Podle počtu stran (výsledků), může stát podrobné prověření budoucího nájemníka i několik stokorun.

V centrální evidenci exekucí, ale nejsou všechny exekuce. Některé dluhy, si vymáhají soudy samy. Stejně tak si samy vymáhají dluhy u zdravotní pojišťovny, Česká správa sociálního zabezpečení nebo i Finanční Úřady.

Prověření nájemníka – Insolvenční rejstřík

Další možnost, jak prověřit nájemníka, nabízí insolvenční rejstřík. Insolvenční rejstřík, je možné najít na webu justice.cz (provozuje Ministerstvo spravedlnosti).

Vyhledávání v insolvenčním rejstříku je bezplatné. Potřebujete jméno, příjemní a datum narození (nebo rodné číslo či IČO).

V insolvenčním rejstříku, jsou vedené všechny insolvence (oddlužení u soudu). Najdete zde jak podnikatele (firmy, OSVČ), tak i běžné fyzické osoby. Můžete v něm najít jak aktuální případy, tak i ukončené (záznam v insolvenčním rejstříku se znepřístupní až po 5 letech, od skočení insolvence).

Prověření nájemníka – další možnosti jak poznat neplatiče

Na internetu je možné najít i různé služby, které nabízí pomoc s vyhledáváním dluhů, nebo s prověřením budoucího nájemníka. Většinou jste ale omezení tím, že vyhledávání informací o třetí osobě, je omezeno z důvodu ochrany osobních údajů

Na internetu je i řada nepříliš seriózních služeb, které nabízí placené vyhledávání dluhů, aniž by poskytovaly relevantní výsledky.

Jedním z takových je i nechvalně známý CERD – centrální registr dlužníků, který byl od ČOI již několikrát pokutován za klamavé obchodní praktiky. Rozhodně to ale není jediný případ neseriózní databáze dlužníků.

Nájemník v exekuci – jak ochránit majetek (vybavení bytu)

I když si potencionálního nájemníka důkladně prověříte (vyhledávání v registrech, reference od předchozích pronajímatelů, reference ze zaměstnání, apod.), i tak mohou nastat situace, kdy se bude řešit exekuce.

V exekuci je aktuálně 667 479 fyzických osob (které mají přes 4 milióny exekucí). A každý rok přibude přes 400 000 nových exekucí. Šance, že pronajímatel bytu narazí dříve nebo později na někoho s exekucí, je poměrně vysoká.

Velká většina exekucí, se ale řeší pouze formou srážek ze mzdy, nebo blokací účtu v bance. Mobiliárních exekucí (exekuce na majetek), je podstatně méně.

Abyste se vyhnuli problémům spojeným s exekucí na majetek, pak je dobré na to myslet již před uzavřením nájemní smlouvy. Zvláště pokud pronajímáte zařízený byt či dům (nebo alespoň částečně zařízený).

Může exekutor zabavit vybavení bytu, které není majetkem dlužníka?

Pokud exekutor vstoupí do bytu, pak bez dalších informací nemůže vědět, co je majetkem dlužníka, co je majetkem pronajímatele bytu. Bude tedy automaticky považovat vše za majetek dlužníka, a je na vás, abyste mu doložili opak.

Před uzavřením nájemní smlouvy, je tedy dobré pořídit podrobný soupis vybavení bytu, včetně fotodokumentace. Ani to ale často nemusí stačit. Je dobré uchovávat i kupní smlouvy, faktury nebo jiné relevantní doklady k vybavení bytu.

Při exekuci, jsou nejvíce „ohroženy“ spotřebiče (pračka, lednička, televize, apod.). U nábytku to se zabavením není tak „horké“ (část nábytku spadá pod nezabavitelné položky, u dalších by záleželo na ceně, zda by se to exekutorovi vůbec vyplatilo řešit). Pevné součásti bytu (vestavěná skříň, kuchyňská linka, apod.), by do exekuce spadat neměly vůbec.

Jak se bránit proti exekuci na majetek při pronájmu/podnájmu bytu

Ještě před uzavřením nájemní smlouvy, se můžete obrátit na kteréhokoliv soudního exekutora, a nechat si od něj sepsat osvědčení o stavu bytu.

Tak byste měli mít oficiální záznam, o stavu bytu před uzavřením nájemní smlouvy a soupis veškerého vybavení, které se v bytě nachází. To se může hodit i pro případ, že byste na konci pronájmu, řešili nějaké poškození bytu či vybavení, které v něm bylo při zahájení nájmu.

Sepsání osvědčení od exekutora, ale nebude úplně levné. Cena exekutorského zápisu, se bude řídit notářským tarifem, a bude to minimálně 2 000 Kč (spíše ale i více, záleží na rozsahu).

Námitka proti exekuci na majetek (vyloučení ze soupisu exekuce)

Pokud dojde k situaci, kdy exekutor vstoupí do bytu a provede exekuční soupis majetku, pak máte příslušnou zákonnou lhůtu, pro uplatnění námitky (o exekuci se ale musíte nejprve dozvědět od svého nájemníka).

Na podání námitky je lhůta 30 dní. Exekutor má následně 15 dní na odpověď. Námitku proti exekučnímu soupisu, je nutné řádně odůvodnit – kupní smlouva, faktura, účtenky či jiné relevantní doklady.

Vylučovací žaloba – exekuce na majetek

Pokud by exekutor neuznal vaše námitky, pak je následně možné podat vylučovací žalobu k soudu. Do doby, než o žalobě rozhodně soud, nesmí exekutor danou věc prodat.

Při vylučovací žalobě to bude podobné, jako při uplatnění námitky, vůči soupisu exekuce. Je nutné doložit doklady prokazující vlastnictví dané věci.